不動産の利回りとは投資に対して1年間でどれくらいの利益が出るか、という観点で計算していきますが、この利回りには「表面利回りと実質利回り」の2種類があります。この二つそれぞれの違いと計算式を解説し、理想の利回りとは何かを考えます。
表面利回りと実質利回りとの違いは？
表面利回りとは年間の家賃収入に対して物件価格で割ったものです。「グロス」と呼ばれることもあります。計算式にすると「表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100」となります。
不動産会社から投資物件を説明されるときは、この利回りが説明されることが多いです。「表面」利回りと言われているのは、司法書士の報酬や諸経費（管理費や固定資産税、修繕費など）が変動するため事前には算定することができず、あくまで表面的なものになるからです。
これに対して実質利回りは年間の家賃収入から表面利回りには含まれない諸経費を差し引いて、物件価格からは購入時にかかる不動産手数料や登記費用、印紙代を加算したものです。実質利回りは「ネット」と呼ばれることもあります。
計算式にすると「実質利回り＝（年間の家賃収入ー諸経費）÷（物件価格＋諸経費）×100」となります。この二つの違いを知っておくと、利回りを比較することができて、不動産投資や売却のときに役立ちます。
表面利回りと実質利回りどっちを優先するべきか？
理想の利回りとは何かを考えるとき、表面と実質の2つの指標がありますが、やはり「実質的な」利回りとはどれくらいになるかを考えておくことが大切です。表面利回りだけ想定しているとランニングコストが高くて理想の利回りとは言えなくなります。例えば1000万円の物件が売却されるとしましょう。
年間経費が安く、家賃が高いところを選びたいところですが、管理費に着目すると修繕積立金や固定資産税が高くて利回りは低くなるかもしれません。不動産投資をする上では実質利回りを計算することで、真のコストパフォーマンスがはかれます。
もちろん、不動産投資の場合は将来的に売却することも考えるでしょう。実質利回りを考えておくことは大切ですが、その投資物件の将来性などももちろん考えておくことも大切です。不動産投資には見落としがちなコストがよくあり、空室リスクや修繕コストなどもあるので総合的に判断しなければなりません。
実質利回りを見極めてコスパの良い不動産投資に
不動産投資の収益性を分析するときは、不動産会社が紹介する表面利回りだけでなく実質利回りを計算しておくことが大切だと言うことを説明してきました。実質利回りは物件ごとに性格が異なり計算しにくい面がありますが、似たような物件からだいたいのものが予想されますからシミュレーションしておくと役立つでしょう。