例えば相続した集合住宅を賃貸に出していて賃貸収入を得ていたとしましょう。このような収益不動産を売却する場合には、入居者がいる際にはどうすれば良いのかと困ってしまいます。賃借人との関係や入居者がいる場合の収益不動産売却の注意点等について、しっかりと頭に入れておきましょう。
収益不動産を売却する場合の賃借人との関係性は?
アパートやマンション等の収益不動産がある場合に、入居者がいるまま売却した場合には、売主と買い主、また賃借人との関係がどのようになるのかをまずは整理しておく必要があります。
一般的に賃貸物件においては、入居者が所有者の売主と契約を結んでそこに居住することになります。この場合には賃貸物件が売却することで所有者が変わって、登記手続きを終わらせたとしてもこの契約は終了せず、賃借人はそのままその部屋に住み続けることができます。これは法律でも定められているものです。
つまり賃貸物件の買い主が、物件の契約を引き継いで賃借人を引き続き住まわせる必要が発生します。契約が終了した場合には、賃貸人は賃借人から預かった敷金を返還する必要がありますが、その義務も売主から買い主に引き継がせることになります。
賃貸物件の売却においてわざわざ入居者に知らせる必要はなく、買い主は登記手続きを完了させた後に賃借人から賃料の支払いを受けることが可能です。
注意点も多いので専門家に相談しよう
このように賃借人との関係性などを考えた場合には、それほど問題がないように思うかもしれませんが、収益不動産を売却しようと思った場合には、注意が必要なこともあります。その注意点としては、賃貸借契約の内容等の説明義務が生じることです。
買い主は収益不動産を買い受けることにより家賃収入を得ることができるので、代金に見合った家賃収入が得られるかどうかは、買い主がその収益不動産を購入するかどうかを決める重要な情報となります。
正確な情報提供しなければ買い主が判断を間違える可能性があるため、正確な情報を提供しなければならないと法律で定められています。
そして2つ目には敷金の取り扱いについても注意点があります。収益不動産を売却すると賃借人に敷金返還する義務も引き継がれることになります。このようなことから預かっている敷金の金額がどれくらいなのかも正確に提供する必要があるのです。
それに加え建物の現場確認の難しさも考えておきましょう。入居者がいるため部屋の中に入り建物の現場確認する事はかなり難しいです。
多くの注意点があるので専門家に相談しよう
このようなことから収益不動産を売却しようと考えた場合には、注意点がたくさんある事が分かります。敷金の引継ぎなど様々な手続きがあり、やはり専門家のサポートなしには対応が難しいケースもあるでしょう。できるだけ早く専門家に相談することが大切です。