少子高齢化社会に日本は突入しています。定年退職を迎え高齢になり今住んでいる家屋が広すぎて不便で、引っ越しを考えている人も多いでしょう。引っ越しには物件の売却は不可避です。不動産売却方法の一つである買取のメリットやデメリットをご紹介しましょう。

不動産の買取のメリットについて

自分が住んでいる不動産を売却するにあたって、資産価値がどれくらいあるものなのかまず見極める必要があります。駅から徒歩圏内で近い、商業施設や学校に病院が周辺に充実している、人気の路線沿線である、築年数が浅く新築同然であればどんな方法であってもすぐに物件を売却できます。

しかし過疎地で不便な場所で、老朽化が進んだ家屋であるとなかなか書いても見つかりません。まずは不動産鑑定士や不動産業者に資産価値を査定してもらい、そのうえで仲介か買取どちらで売却するのが賢明か見極めることが大事です。

なかなか買い手がつかないと予測される場合には、買取を選択するとよいです。買取とは不動産業者が直接買い取ってくれるものであり、現金化がピーディーで仲介手数料がかからないメリットがあります。また買取とは、内覧対応が頻回に必要なく周囲に知られずに売却できたり、契約不適合責任が免責されるメリットもあります。

不動産を買取するデメリットとは

不動産の買取とは、メリットばかりではありません。仲介にはないデメリットも存在することも十分理解しておくことが大事なんです。例えば、市場相場よりも安く買いたたかれてしまうことが最大のデメリットと言えます。仲介の6割から8割程度の買取額になってしまうのが一般的です。

出来るだけ高く買ってほしいと考える人には向かない売却方法と言えるでしょう。さらには不動産業者に買取を拒否されてしまうことがあります。

立地条件が悪すぎてニーズが低い、人気がないエリアであったりリノベーションしたりリフォームして再販しても買い手がつかないような可能性が高い場合には、買取を拒否されてしまうわけなのです。

こうなってしまうと買い手がつくまで待って、仲介で売るしか方法がありません。仲介にするか、買取にするかいずれにしても自身が所有する物件の市場価値を良く見極めて、最適な方法で売却することが何よりも大事です。

不動産の買取におけるメリットとデメリット

不動産買取には仲介の他、買取といった方法があります。買取には現金化がスピーディーであったり、周囲に知られず契約不適合責任が免責されるなどメリットも多いです。その反面市場相場よりも安く買いたたかれたり、不動産業者に買取を拒否されることもあるなど心得る必要があります。

不動産売却をするときに、譲渡所得が発生すると、配偶者控除や社会保険がどうなるのか気になると考えられます。そもそも配偶者控除とは何なのかを事前に理解しておくと、実際に不動産売却をするときに役立つ筈です。

社会保険は心配をする必要はない

不動産売却をするときに譲渡所得を得ることがありますが、他の所得と同じように金銭的な収入を得ている状況になります。金銭的な収入を一定額以上得ると、配偶者控除に関することで問題があるのか気になるかもしれませんが、社会保険は扶養から外れることはないので安心です。

扶養ということを考えたときに、社会保険の場合はそもそも扶養という考え方自体がないので、社会保険を利用できなくなるような心配はありません。社会保険には一時的な収入は含めないようになっており、一時的な収入に不動産売却が該当してきます。

労働収入の場合は仕事をすることで収入を得ますが、不動産売却については不動産を売ってしまえば、手元に不動産自体が残らないので定期的に収入を得られるようなことには該当しないのが第一前提です。

社会保険は心配はありませんが、税金については扶養から外れるリスクがあるので、その点は事前に理解をしておくのが大切になります。

配偶者控除とは何かを理解して攻略する

そもそも配偶者控除とは何かを、最初の段階で理解しなければいけません。一定の譲渡所得を得た場合は、配偶者控除から税金の優遇の面で外れるケースはあります。

配偶者控除は簡単な話が、一定の収入がある家族が収入のない家族を配偶者にすることで、所得税や住民税の負担を軽減することが該当してきます。そのため配偶者控除を上手く利用すると税負担が軽減されるので、手元に残るお金が多くなるのが特徴的です。

扶養から外れた場合の税金 夫と妻にはそれぞれの配偶者控除が外れた段階で負担が発生します。扶養から外れた場合の税金 夫と妻で何方が収入のメインだったのかにもよりますが、夫の収入がメインだった場合は配偶者控除と配偶者特別控除を受けられなくなります。

配偶者特別控除には条件があり、元々条件をクリアしている人しか受けられませんが、配偶者特別控除を受けていたのならば、当然ながら受けられなくなるので注意が必要です。

扶養から外れた場合の税金 夫と妻で妻の場合は譲渡所得の内容によって、所得税と住民税を負担しないといけません。一時的な税金の負担が増える可能性があるので、その点を意識して行動に移すのが大切な攻略方法となります。

譲渡所得で配偶者控除が受けられなくなる可能性はある

不動産売却の譲渡所得によって、社会保険が利用できなくなるような心配はないですが、税金面での配偶者控除は受けられなくなるかもしれません。それぞれの立場で税金の負担に違いがありますから、事前に内容を理解しておくのが大切です。

不動産売却では必ず納めなければならない税金の他に、条件によって納税義務が生じる場合があります。売却するのだからお金が入ってくるばかりだと思ってしまいがちですが、不動産売却時に納める印紙税と支払う時期、引き渡し時の登録免許税、売却の翌年に支払う所得税と住民税について解説します。

印紙税と支払う時期、引き渡し時の登録免許税

不動産売却の際に納める税金に、印紙税と登録免許税があります。印紙税は郵便局やコンビニエンスストアなどで購入できる印紙を購入して、対象となる書類に貼り付け消印をすれば支払いの証明ができるという税金です。

普段日用品などの購入の際は料金とともに消費税を支払いますが、そのような仕組みとは少し異なっています。印紙税を支払うタイミングは売買契約が成立した時です。売主の売買契約書に収入印紙を貼り付け、印鑑などで消印を行えば納税した証明となります。

契約金額によって、税金の金額が異なります。登録免許税は売却する土地に抵当権が設定されている場合、引き渡しの際に支払います。

抵当権抹消登記の登録免許税で負担する金額は、１筆1000円です。必ず必要な印紙税と支払う時期、条件によって必要となる引き渡し時の登録免許税を知っておくことで、事前に準備することができスムーズな手続きとなるのです。

売却の翌年に支払う所得税と住民税

不動産売却を行うと売却益が発生する場合があります。この売却益は譲渡所得という所得税に該当するため、納税の義務が生じます。損失であった場合は納税する必要はありませんが、譲渡所得があった場合は確定申告が必要です。

確定申告は毎年1月1日から12月31日までの所得金額を計算して、翌年の確定申告期間内に税務署に申告して納税します。

課税対象となる課税譲渡所得は譲渡所得から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いて算出。取得費には土地の購入代金や購入時の税金、仲介手数料などが、譲渡費用には印紙税や仲介手数料などが該当します。所得税の確定申告をすることにより、住民税の手続き等は不要です。

住民税は市町村から送られる納付書を使用して納税します。この納税の義務は知らなかった、忘れていたでは済まされません。売却の翌年に支払う所得税と住民税があるということを覚えておくことをお勧めします。

売却益が生じたら忘れずに期限内に納税しよう

不動産売却は売主から買主に土地や物件の引き渡しが完了すれば終わりだと思ってしまいますが、年をまたいで確定申告をして納税しなければなりません。あとで慌てることのないように事前に準備しておくと良いでしょう。

マンションや一戸建て住宅などの不動産の売却を考えている方が多くいると思います。使用していないのであれば保有し続けている理由がないですし、不動産価格が高騰している今が売り時であることもおすすめする理由です。

不動産売却はスムーズに決まらないことの方が多い

不動産を売却する場合は、短期間で決まる人がいますが、スムーズに決まらないことが多いので悩みを抱いている方が多いはずです。よくある悩みは、お金に関する悩みと売れないときの悩みになります。お金に関する悩みは、思っていたほどの売却価格にならないことです。

売却するのであれば、少しでも高く売りたいと考えるのは当たり前です。売れないときの悩みは、1年以上経ったのに買い手がなかなか見つからないなどを挙げることができます。よくある悩みがあるのに、妥協して決めてしまうのは避けた方が良いです。

早く決めたい考えは理解できますが、本来なら高く査定されるのに、価格を低く設定して進めようとすることはおすすめできません。

決まらないのはマンションや一戸建て住宅だけに問題があるわけではなく、利用している不動産会社に問題があるケースが少なくないです。仲介契約を結んでいる不動産会社を変更するのも選択肢の一つです。

売却時の悩みは誰に相談するべきなのか

よくある悩みであるお金に関する悩みや売れないときの悩みは、それぞれの専門家に相談することをおすすめします。売却価格が低いことや税金などのお金の問題であれば、不動産会社や税理士が適しています。売れないときの悩みは不動産会社や不動産鑑定士に相談するのが望ましいです。

家族や友人に相談するのもいいですが、専門的な知識を持っているわけではないので、解決方法を知りたいのであれば専門家の話を聞くべきです。悩みは不動産会社選びが上手くいっていないことで生じているケースが多くあるので、不動産会社を見直してみることを検討してみてください。

クオリティの高い会社を選ぶために、実際に利用した人の意見を参考にした方がいいです。利用してみないと分からないことがあるので、参考になる情報が得られます。優れた不動産会社であるかだけでなく、営業マンとの相性も重要です。合わないのに、利用し続けるのはナンセンスです。

悩みはそのままにしてはいけない

不動産売却に伴う悩みはそのままにしていないで、専門家などに相談するべきです。詳しく教えてもらえますし、解決するためのアドバイスも受けることが可能です。相談して良い方向に進んだケースが多くあります。

不動産を売却する場合には、当然相続した資産であっても少しでも高く売りたいと考えるものです。そこで売却益が出た場合に、必要になるのが確定申告と年末調整です。本業があるサラリーマンの方は特に確定申告については事前に勉強しておきましょう。

確定申告と年末調整についての説明

サラリーマンの方は毎年会社で、年末調整をしていると思います。もしも自分が持っている不動産を売却するのであれば、それに対して収益が加わるので当然確定申告をしなければなりません。そこで確定申告と年末調整について、しっかりと確認して申告漏れが無いように気を付けましょう。

確定申告と年末調整の必要性としては、普段天引きされている源泉徴収はあくまでも事前に計算した金額で行われるので、その年の所得に影響のあったいろいろな内容が加味されていないのです。転職したり他に何らかの収入があったりすれば、源泉徴収額と確定した金額に差が出てしまいます。

さらに控除とは別に保険料を支払っている場合にも、過不足金額が生じる事があります。それらの差額を是正するために年末調整を行うことが義務付けられているのです。

このように年末調整をしなければいけない理由を説明しましたが、ここでの収入は働いた給与所得だけではなく、不動産売却益がある時も含まれるので、注意が必要です。

不動産売却益と売却損がある場合について

不動産を持っている方で売却をして利益を得たいと考えているのは普通の事です。このように不動産売却益がある時に発生する収入に関しても、所得として換算されるので譲渡所得税が掛かります。ですから不動産の売却益がある場合は当然確定申告が必要であることは容易です。

逆に購入したよりも売却損がある時には、確定申告は必要なのでしょうか。答えは確定申告は必要です。ですが売却損がある時は、所得から必要経費を引いた金額に税率を掛けた分が納税額なので、金額は無くなります。

結論として不動産売却益がある時も売却損がある時も、確定申告はしなければなりませんが前者は納税額があり、後者は納税額は無いという事です。

また、相続した不動産を売却する場合、戸建であり直前まで居住用の住宅であることがわかれば、3000万円控除の特例を受けることが出来るので、大きな節税となります。しかしこれはマンションには適用されませんので、注意が必要です。

不動産売却時の確定申告と年末調整について

確定申告や年末調整というのは、サラリーマンにとって非常にめんどくさい作業であるという事は間違いありません。しかし不動産を売却して給与以外の取得を得るのであれば、しっかりと納税することをおすすめします。

不動産を売却するとき売値は売り主が自由につけても良いのですが、専門家でない限りどのくらいの値段が妥当かわからないので、不動産業者に査定を依頼するのが一般的です。

年数が経っている家でも高級な木材を使っていたり良いデザインの家なので、高い価値が付くはずだと確信しながら査定を依頼したら意外に査定額が低かったという経験を持つ方も少なくないでしょう。

実は、建物の評価は年数によって決まるといっても過言ではないくらい築年数の重要性は高いのです。そこで、不動産売却において築年数の重要性について解説します。

築年数と査定額の関係性について

不動産を購入しようとする人にとって、築年数は重要なポイントです。新しくてきれいなものを望むのはほとんどの人に共通していることで、住宅もできるだけ新しいものが欲しくなるものです。

売却をするほうは自分が住んでいた家なので年数が経っていてもできるだけ価値を高い査定を希望しても、買い手がつくことを考慮すれば年数が経った家は査定額も低くなります。

それは見た目だけではありません。木造戸建ての場合耐用年数が22年とされているのでそれ以上経過した家は、住むことはできても建物自体や設備が劣化してきていることに間違いはないのです。そのため、木造戸建ての場合は25年を過ぎると価値はほぼゼロになります。

一方マンションの耐用年数は47年といわれているので、25年以上経過していてもまだ安全安心に住むことができ、査定額もゼロではなく購入価格の半額以下程度で価値の下がり方も戸建てと比較すれば緩やかです。

このように戸建てにしてもマンションにしても築年数と査定額には関連性があり、年数が経過するほど査定額が下がります。

ただし、耐用年数以上経過していても建物の寿命を延ばすためにリフォームやリノベーションがされている場合は加味されることが期待できます。

築年数と査定額の例外はどんな場合？

戸建ての場合でも、リフォームやリノベーションをして耐用年数を延ばして見た目もきれいな場合は査定額がアップする可能性がありますが、それとは別にマンションの場合は築年数と査定額の例外が見られることがあります。

一般的に的にマンションも築年数と査定額に関連性があり、年数が経過するほど価値は下がるため築年数の重要性は高いのですが、いくら年数が経過しても価値が下がらないという物件もあるのです。

それは、利便性が良く人気が高いエリアにあるマンションです。都心部などで立地条件が良く住みたい人の需要が高く入居者が絶えることがないようなエリアにあるマンションは、築年数が経過してても価値が下がりにくいのです。

そのエリアの人気が高まるにつれ、どんどん価値が上がっていく可能性もあります。マンションは戸建てと比較しても、利便性の良いところにある場合が多いので、戸建てよりも価値が上がるところが多いということです。

外観がきれいなデザイナーズマンションも、人気があれば価値が下がらない場合もあります。また戸建てでも、土地の価格が上がっているエリアの場合は、建物の価値がなくなっても査定額全体としては下落せずに上がることもあるのです。

築年数は査定額を左右する重要なポイント

都心のマンションなどで築年数と査定額の例外はあるものの、一般的には築年数というのは査定額を大きく左右します。耐用年数を超えると価値がゼロになるのですが、その耐用年数は木造戸建てよりもマンションの方が2倍ぐらい長いので、マンションの方が査定額の下がり方が緩やかです。

不動産の売却といえば身近な不動産会社と媒介契約を結ぶ方法が主流ですが、入札方式を利用して購入希望者を獲得する方法もあります。このようなオークションで売却するメリットは大きい反面、この方法特有の注意点もあります。

オークションで売却するメリットとその手順

不動産を売却しなければならない機会はそれほど頻繁に起こるものではありません。家族構成の変化で現在のマイホームが手狭になり、新しいマイホームに住み替える必要がある場合や、転勤や進学などの理由から亭馬に引っ越しをしなければならない場合などに限られるはずです。

そのため不動産に関連した知識と販路をもつ不動産会社と媒介契約を締結し、販売促進活動を一任してしまうのが一般的といえます。しかしそれ以外の不動産の売却方法として、入札方式を採用することも有効です。最近では入札方式による不動産売却が可能なオークションサイトなどもネット上に登場しています。

このようなオークションで売却するメリットですが、期待する以上の高値で取引できる見込みがあること、キャンセルのおそれがなく早期売却が可能なこと、売却金額の妥当性を第三者にも説明しやすくなることなどが挙げられます。

具体的な手順としては、まずは不動産の査定を受けて開始価格を検討し、その上で入札を実施して落札者を決定し、細部の条件を話し合いですり合わせた上で売買契約を締結する流れとなります。

入札方式に特有な不動産売却の注意点とは

入札方式での不動産売却の手順は、不動産会社を通じた媒介方式とは大きく異なりますので、この方式特有の注意点も存在します。

たとえば媒介方式であれば不動産会社による査定結果をそのまま売出価格に設定することも多いものですが、入札では最初はごく安価な金額が提示され、参加者の応札を受けてしだいに金額が上昇するのがふつうです。

最低落札価格をあまりにも低く設定するとかえって損をする可能性がありますし、逆に高すぎると応札がなく入札が成立しないおそれがあります。このように価格設定が難しく、かならずしも期待した効果が得られない場合があり得ることは認識しておくべきです。

また一般的な不動産売却の場合であれば、売主都合による売却取りやめも手付金の倍額を支払う方法で容易にできましたが、入札の場合はいったん落札者が決定するともはや売却取りやめは困難になることも注意点のひとつとして挙げられます。

オークションで売却するメリットとデメリットの比較を

不動産売却といえば不動産会社による媒介方式が一般的ですが、入札方式を使う方法もあり、この場合は売却に向けた手順が大きく異なります。オークションで売却するメリットとデメリットの比較をした上で、有効な使い方をしたいものです。

マンションを売却した際の代金は、入金時に2回に分けられる形を取るものです。住み替えなどを意識した売却の際には、入金時期を視野に入れて考えておく必要があります。ここでは、マンションを売却した際の代金の入金タイミングと、課される税金について解説していきます。

マンションを売却した際には入金が2回に分かれる

マンションを売却した際には、代金の入金が2回に分けられることが多いものです。1回目は、不動産売買が成立したタイミング、2回目の入金は物件を引き渡す時になります。1回目と2回目の入金時期には、一ヶ月半程度の期間が空けられます。

マンションを売却した代金で、新規物件の購入を考える場合には、入金時期を意識した形での購入計画を立てておくことが大切です。1回目の入金は、手付金と呼ばれるのが一般的です。手付金は、売り主の都合で売却を止めたい際に必要となる金額です。

マンションの売却を行った後、物件の引き渡しをキャンセルしたいと考えた場合には、1回目の入金額の倍額を買い主に渡すことで、売買契約を解除することが出来るのです。売却代金が入金されるタイミングが2回に分けられることを意識しないでいると、2回目の入金時までの資金計画が狂うことに繋がります。

借金の返済に充当したり、新居を購入したりする際の資金に考えている場合には、売却代金の入金タイミングは意識しておくべき事項となります。

不動産売却の際に掛かる税金の種類

マンション売却を行った際には、発生した利益に対しての税務申告が必要となります。売却した代金から、成約に至るまでに要した費用を差し引いた金額に、課税譲渡所得という形での税金が課されていくのです。マイホームの売却時には、3,000万円に至るまでの特別控除が適用されることもあります。

住み替えを行なうなど、新居に移るための費用が必要な方にとっては、税務申告が不要なことは重要な要素となるでしょう。マンションの売却には、高額な現金の入出金が伴います。2回に分けられることを意識しておかなくては、資金繰りに行き詰まってしまう事態にも繋がりかねません。

不測の事態が生じてしまい、売買契約をキャンセルする必要が生じたとしても、手付金を倍返し出来なくては、売買契約を解除出来なくなってしまいます。高値で売るための売買計画の立案と共に、資金計画についても、入念に検討しておいた方が良いのです。

マンションの売却時には代金の入金が2回に分かれる

マンションを売却した際には代金の入金が2回に亘って行われます。1回目は売買契約の締結時、2回目は物件の引き渡し時となります。1回目の入金は手付金として扱われます。解約をする際に備え、保管しておいた方が良いでしょう。

例えば相続した集合住宅を賃貸に出していて賃貸収入を得ていたとしましょう。このような収益不動産を売却する場合には、入居者がいる際にはどうすれば良いのかと困ってしまいます。賃借人との関係や入居者がいる場合の収益不動産売却の注意点等について、しっかりと頭に入れておきましょう。

収益不動産を売却する場合の賃借人との関係性は?

アパートやマンション等の収益不動産がある場合に、入居者がいるまま売却した場合には、売主と買い主、また賃借人との関係がどのようになるのかをまずは整理しておく必要があります。

一般的に賃貸物件においては、入居者が所有者の売主と契約を結んでそこに居住することになります。この場合には賃貸物件が売却することで所有者が変わって、登記手続きを終わらせたとしてもこの契約は終了せず、賃借人はそのままその部屋に住み続けることができます。これは法律でも定められているものです。

つまり賃貸物件の買い主が、物件の契約を引き継いで賃借人を引き続き住まわせる必要が発生します。契約が終了した場合には、賃貸人は賃借人から預かった敷金を返還する必要がありますが、その義務も売主から買い主に引き継がせることになります。

賃貸物件の売却においてわざわざ入居者に知らせる必要はなく、買い主は登記手続きを完了させた後に賃借人から賃料の支払いを受けることが可能です。

注意点も多いので専門家に相談しよう

このように賃借人との関係性などを考えた場合には、それほど問題がないように思うかもしれませんが、収益不動産を売却しようと思った場合には、注意が必要なこともあります。その注意点としては、賃貸借契約の内容等の説明義務が生じることです。

買い主は収益不動産を買い受けることにより家賃収入を得ることができるので、代金に見合った家賃収入が得られるかどうかは、買い主がその収益不動産を購入するかどうかを決める重要な情報となります。

正確な情報提供しなければ買い主が判断を間違える可能性があるため、正確な情報を提供しなければならないと法律で定められています。

そして2つ目には敷金の取り扱いについても注意点があります。収益不動産を売却すると賃借人に敷金返還する義務も引き継がれることになります。このようなことから預かっている敷金の金額がどれくらいなのかも正確に提供する必要があるのです。

それに加え建物の現場確認の難しさも考えておきましょう。入居者がいるため部屋の中に入り建物の現場確認する事はかなり難しいです。

多くの注意点があるので専門家に相談しよう

このようなことから収益不動産を売却しようと考えた場合には、注意点がたくさんある事が分かります。敷金の引継ぎなど様々な手続きがあり、やはり専門家のサポートなしには対応が難しいケースもあるでしょう。できるだけ早く専門家に相談することが大切です。