不動産売却で売主から買主へと引き渡しが完了したら、すべての手続きは終わりと思っていませんか。不動産売却では利益である譲渡所得が生じると、納税義務があるため確定申告が必要となります。納税は知らなかったでは済まされません。納税に備えた必要書類の準備もしておきましょう。

不動産売却で確定申告が必要なケース

不動産売却は査定から引き渡しまでが完了しても、別の手続きが必要な場合があります。売却したときに利益がないのであればここまでで終了ですが、利益が発生した場合は確定申告が必要となります。この利益は譲渡所得となり、納税の対象となるからです。確定申告は会社員の方であればあまり馴染みがないかもしれません。

自分で事業をしている方であれば毎年1月1日から12月31日までの所得を税務署に申告して納税します。事業ではないから不動産売買は関係ないのではと思いますが、不動産の売却益は課税譲渡所得として課税の対象となっており、金額に応じた税金を納めなくてはなりません。

確定申告の方法には必要書類を用意して自分で行う方法と税のプロである税理士に依頼する方法があります。自分で行えば費用はかかりませんが、税理士に依頼すれば委託した分の費用が発生します。費用をかけられない場合は、確定申告の手順を調べて挑戦してみると良いでしょう。

不動産売却後の確定申告の手順と必要書類

不動産売却が完了したら、確定申告が必要か確認します。確認方法として計算式から譲渡所得税額を算出します。課税譲渡所得税は売却価格から不動産購入時の価格、購入時や売却時にかかった諸経費を引いて計算。譲渡所得税額は課税譲渡所得に税率（所得税や住民税）を掛けて計算します。

利益があった場合の手順は確定申告書等に書類に記入して、税務署に書類を提出します。忙しくて税務署まで足を運ぶ時間がないといった場合は書類の郵送や、インターネットでの確定申告も可能となっており国税庁のホームページを確認してみると良いでしょう。

この確定申告に必要な書類は確定申告書のほかに、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書、購入時や売却時の不動産売買の契約書、仲介手数料などの費用が分かる領収書などです。年に一度の確定申告は提出の期日が決まっていますので、事前に調べて期日内に準備を終えて提出することが大切です。

不動産売却は利益があったら確定申告

不動産売却では確定申告が必要なケースがあります。利益が出たから喜んで終わりではありません。課税の対象となる譲渡所得が発生したら、忘れずに期日までに確定申告を行いましょう。

土地の売却には多くの費用がかかり、ただお金が手に入るだけではありません。しかも、知っているか、知らないかによって節約が可能なものがたくさんあります。今回は税金にスポットをあてて特に居住用の不動産を売却したときに節税する方法について紹介します。

不動産を売却した時の住民税の支払時期と税金額

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の確定申告の時期に、住民となっている場所の税務署に譲渡所得税を申告します。その譲渡所得税の申告をもって、住民税に関しても申告したことになるので、改めて申告する必要はありません。その後、住民となっている自治体から住民税納付書が来ます。

サラリーマンの場合、特別徴収といって住民税は給料から天引きも選択できます。普通徴収の場合、指定の支払場所で支払うことも可能です。支払場所は住民となっている自治体によって違います。譲渡所得税は売却の翌年確定申告の時期に納税します。

住民税は、不動産売却の翌年の6月以降に納税します。住民税の納税額は、不動産の売却時の利益に対して課税されます。売却時の取得金額から、不動産取得費用と譲渡費用と特別控除を活用した場合の金額などを足したものを差し引いた金額がプラスならば利益です。

この売却益に税率をかけて、税金額を計算します。特別控除を活用したり、取得年数による軽減税率を利用したりすると、住民税の金額を減額できます。

不動産売却時の住民税を控除利用で節税する

まず、住民税も所得税も、不動産を持っていた年数が5年を超えるかどうかで税率が変化します。特に住民税は長期譲渡取得（所有期間5年超）になると、9％から5％に減額されます。不動産を売却する時に、時期を変えられる訳ではないかもしれませんが知っておいて損ではないでしょう。

控除を活用する場合には、要件がさまざま存在していますがお得な制度があります。まずは「3000万円特別控除」で、売却した不動産が居住用の場合、売却時の取得金額の3000万円の部分を非課税にできます。

次に、「特定居住用財産の買い換え特例」で不動産を売却して、他の居住用の不動産を購入した場合、一定要件をクリアすればこの特例が適用されます。譲渡利益に対して、課税が「繰り延べ」できます。

この特例は「3000万円特別控除」とは併用できません。軽減税率では、「10年超所有軽減税率の特例」もあります。不動産の所有が10年を超えると、所得税と住民税に軽減税率が適用されます。

住民税の節税も所得税と同時に意識しよう

さまざまな特例や軽減税率を利用すればお得に節税することが可能です。適用条件がさまざまあるので、専門家に相談をしたり、ご自身でよく調べたりして損をしないように備えていきましょう。

不動産を売却するにあたって、訳あり物件は売り方と注意点があるので気を付けなければいけません。一般的に訳ありと呼ばれる事故物件とはどのような物件なのかをここではご紹介しますので、売却の際にはご参考にされてください。

事故物件とは？売却の瑕疵担保と告知義務とは

訳あり物件と聞くと、人が亡くなった物件を指しており、不動産会社で物件が破格に売り出されていると思ったら、事故物件だったということもあります。

訳ありというとネガティブなイメージが強いかもしれませんが、立地がよくて築浅で、通常であれば手が届かないような価格が安く売りだされているため、実は事故物件を積極的に探して住む方も一定数以上は存在します。

事故物件にばかり住む芸人や、有名な事故物件マニアもいらっしゃり、実際に借りてみた体験談を公表しているのです。訳ありと聞くと事件が起こったことを連想される方が多いかもしれませんが、実は孤独死も含まれます。

そして訳あり物件には瑕疵担保と告知義務があり、それを怠ったとして、入居者から大家に対して損害賠償を求められたこともあります。ですので、物件を取り扱っている場合には売り方と注意点に気をつけて、情報公開の義務を怠ってはいけないのです。

不動産会社は事故物件の売り方と注意点を抑えよう

不動産会社で事故物件を売却または貸し出す際に気を付けたいのは、瑕疵担保と告知義務が生じることですが、実は告知義務には何年前の事件なのかなど、告知義務から解放される期間は明確ではないことも知っておく必要があります。

人が亡くなった物件すべてが事故物件になるのではなく、老衰という自然死や、階段から落下して亡くなったなどの不慮の死は原則として借主や買い主に告げなくてもよいとされています。自殺や他殺など、これから入居する方に対して心理的に大きな影響を与える物件は心理的瑕疵物件だと呼ばれています。

そのような物件には入居後にトラブルが起きる際もあるため、告知しておく必要があるのです。告知するとマイナスのイメージがあるかもしれませんが、前述したような事故物件マニアの中で有名な物件というのもあり、進んで住む方もいるため一概にマイナスとは言えません。

知っている上で住むことと、知らずに事故物件に住んでいたというのはまったく理由が異なるため、やはり告知は重要です。

事故物件とは告知義務が発生することに注意

事故物件は、一定数のマニアがいるものの、やはり事故物件すべてが人気という訳にはいきません。ですが、建物として貸し出す以上は値段を下げたり、きれいにハウスクリーニングを行うことで需要が高まることもあります。きちんと告知義務を果たして事故物件を扱えば、必要以上に不安になることはありません。

不動産売却をするときに、売却査定価格と売り出し価格には違いがあり、基本的に売り出し価格は売主側が決めることができます。売却希望価格と売却可能価格にも違いがありますから、売却の事情もあわせて知識を得ておくと役立つ筈です。

価格はどのように決まるのかを理解するのが大切

不動産売却をするときに、最初に価格について決めないといけないです。売却査定価格と売り出し価格を最初に出さないといけませんが、売却査定価格は不動産会社に査定を依頼することで出して貰うことができます。

売却査定価格にも種類があり、簡易査定と訪問査定があるので、正確な査定額を知りたい場合は訪問査定を利用しないといけないです。

媒介契約を結ぶことで不動産を売りに出すことができますが、売り出し価格は査定額を参考にして売主が自分で決めることになります。査定額よりも高くすることはできますが、相場よりも高値で売りに出すと買い手が見つからない可能性が高いです。

査定額は目安にもなりますから、バランスのいい売り出し価格にするためにも査定額は早めに把握しておかないといけません。売却の事情を考えると、売主は高く売りたいですし、買い手は安く買いたいので、上手く価格を決めないと売却するのが難しいです。

売却希望価格と売却可能価格の違い

不動産売却では売却希望価格と売却可能価格があり、売却希望価格は売却をするときの一番希望的な金額になってきます。不動産は高価な物なので、できるだけ高値で売りたいと考えている人も少なくない筈ですが、売却希望価格はまさに売主が売りたい希望的な価格になるので、その価格で売ることができれば大成功です。

売却査定価格と売り出し価格とは異なり、売却希望価格も売却可能価格も売主が最終的に決めることになりますが、査定額を目安にするのに違いはありません。売却の事情を考えたときに、売却希望価格で売れるケースは少ないので、大体は売却可能価格に近い金額で売ることになる筈です。

売却可能価格は売主が妥協できる最低ラインになりますから、そのラインを下回るような場合は売却を拒否すると考えられます。不動産を売却するときは、いろいろな価格を決めないといけませんから、間違えないように把握をしておくのが大切です。

不動産売却にはいろいろな価格がある

不動産売却を利用するときに、いろいろな価格があるので悩んでしまう人も存在するかもしれません。売却査定価格は不動産会社が決めるものの、売り出し価格や売却希望価格と売却可能価格などは査定額を目安に売主が決めることになるのが特徴的です。

家や土地など、不動産を売却する際に欠かせない作業の1つに名義変更が挙げられます。ここでは名義変更とはといった基礎知識・概要から変更を行う際の流れ、その際に気を付けたい注意点や必要な費用に関して解説します。

名義変更とは・行う際の簡単な流れ

不動産の名義変更とは、土地・住宅などの不動産の所有権者すなわち持ち主の名称を変更することです。この所有権のことを法律上で「名義」と称されており、登記事項証明書には土地・家の面積や住所とともに、この名義が併記されています。

売買契約を交わしたり、相続・譲渡などで不動産の持ち主が変わった場合にこの名義変更を行わなければなりません。変更しなくても罰則はありませんが、後々トラブルになる可能性が非常に高いからです。

不動産を売却した際の名義変更の流れを見ていくと、売買契約が締結されてからという流れになります。買主・売主の間で商談が成立し、頭金が支払われたのちに名義変更に必要となる書類を準備します。

登記申請書を作成したのちに登記簿謄本を用意し、物件の引き渡しおよび支払いへと移る流れです。不動産登記申請書をそのエリア管轄の法務局へと提出したのち、1〜2週間ほどで受理されれば完了となります。

名義変更を行う上で留意したい注意点

名義変更にまつわる事項の注意点として挙げられるのが、変更の期限が決まっていないことです。法的に罰せられることがなく、期限も切られていないためついつい後回しにしてしまいがちです。

売買契約に限らず、相続・譲渡の際にも必ず名義変更を行っておきましょう。実際の所有者と書類上の名義人が違うと、トラブルの元になりやすいです。

家・土地など不動産の名義変更に関しては、必要書類を準備して法務局へと申請すれば個人でも行うことができます。なお名義変更には登録免許税と呼ばれる費用が必要であり、家の場合は売却価格の2％で土地の場合は1.5％を納めなければなりません。

商習慣にのっとると、買主側が負担するのが慣例になっています。続いて印鑑証明書および住民票の取得費用が必要であり、こちらは売主・買主ともに必要です。いずれも数千円程度であり、高額な出費ではないため安心してください。

なお名義変更の手続きを、司法書士など専門家に依頼する場合はその報酬も必要となります。不動産の売却価格によって変動しますが、この場合は数万円程度が目安です。手続きを失敗したり、ルールを守っていないと罰則があるため、不安な方は専門家に依頼すると良いでしょう。

不動産の名義変更は忘れずに行おう

不動産を相続したり、売買した際には名義変更を必ず行うことが大切です。期限がないため忘れがちですが、トラブルを未然に防ぐためにも前もって準備しておくと良いです。もし手続きに不安があれば、専門家に依頼することをおすすめします。

不動産を売却しようとする場合には、まずは物件の価値を正確に把握しておく必要があります。このプロセスを無料で引き受けてくれる無料査定のサービスを利用するのも有効な方法ですが、無料ならではの注意点があることも事実です。

不動産を売却するなら無料査定を利用する

不動産を売却するにあたり、最初に売出価格を決めておかなければ、チラシやインターネットで宣伝をして購入希望者を募ることもできません。このため売出価格を決める上での参考となる査定が重要となってきますが、不動産会社のなかには無料査定のサービスを実施しているところがあります。

もちろん不動産会社を通さずに不動産鑑定士のようなプロに依頼する方法もありますが、この方法では多額の報酬の支払いが必要となるため、よほどの高値で売却できる見込みがなければ損をしてしまいます。

そこで無料査定を活用する意義は大きいといえますが、査定方法には大きく分けて机上鑑定と訪問査定がありますので、両者の違いも踏まえた上で選ぶのがよいでしょう。

机上査定は物件の所在地や築年数、面積などのデータをもとにして、これまでの近傍類似の物件の売買実績などを勘案して査定金額を出すもので、スピーディーに結果が得られるのが特色です。

いっぽうの訪問査定は実際にスタッフが物件を訪問して目で見た印象を踏まえて査定金額を算出するため、時間はかかってもより正確な結果が出やすいメリットがあります。

無料査定を受ける上での注意点とその理由

査定にはスタッフの人件費をはじめいくらかの経費がかかるものですが、もしも将来的に物件の売買の仲介ができれば、不動産会社としては仲介手数料収入で容易に経費を回収することが可能です。これが無料査定が盛んになった理由ですが、無料だけに利用する上での注意点がいくつかあることも事実です。

たとえば不動産会社では仲介の依頼を得たいがために査定価格を水増しするおそれがありますし、物件売却に向けた熱意に差があることも少なくはありません。そこで無料査定を利用するのであれば、複数の不動産会社に依頼して査定結果を提出してもらい、おかしな項目がないかどうかを比較検討してみることが重要です。

特に査定結果のなかには金額そのものに加えて、査定上プラスになった項目やその理由が書かれていることがあります。こうした理由をていねいに挙げて誠実な評価をしている不動産会社であれば、たとえ査定価格が最高額ではなかったとしても、媒介契約を締結するだけの価値はあるはずです。

無料査定を受けるなら比較も重要

不動産を売却するにあたっては、無料査定を受けて物件の正しい価値を把握することが必要です。無料査定は複数の不動産会社に依頼して結果を比較検討できるようにしておくと、売却を進める上でのパートナーとしてふさわしい会社を選ぶのに役立ちます。

不動産というのは金額が高額となり早く売りたいと思っても、売却するには一定の期間が必要になります。ここでは不動産を売却する際の流れと必要な平均期間を解説するとともに、売却期間を短くする方法についても紹介していきます。

不動産を売却する際の流れと平均的な期間について

不動産を売却際の流れは、まず価格査定を出します。適正な売り出し価格を決めために必要ですが、価格査定で出される価格はあくまでも不動産会社による売却予想です。不動産会社を変えると、価格が変わってしまいます。したがって希望の価格ではない場合には、不動産会社を変えると希望通りの価格になるケースもあります。

価格査定を終えると、次は不動産会社との媒介契約です。媒介契約とは不動産会社と締結する仲介契約のことで、これが締結すると売却活動がスタートします。

売却活動とは、不動産会社によって買い手募集の広告掲載などが展開されることです。土地や建物の情報が開示されるため、購入を検討する人たちが見に来るようになります。購入希望者が現れたら売買契約に移り、引き渡しとなります。以上が、不動産売却の基本的な流れです。

売却が完了するまでの平均期間は価格査定から売却活動の開始までが半月から1か月程度で、売却活動から売買契約の締結までが3か月から6か月程度。そして、引き渡しまでが1か月から２か月程度となりますので、平均すると大体8か月になります。

不動産の売却期間を短くする方法

不動産を売却する流れに不動産会社との媒介契約がありますが、実はこれには一般契約と専任契約、専属専任契約の３種あります。不動産の売却期間を短くする方法として、一般媒介契約にすることがあげられます。理由は専属専任や専任契約は、契約した不動産会社1社にしか仲介を依頼できない契約です。

対して一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約となります。不動産会社は仲介手数料が成功報酬になることから、依頼を受けた不動産会社は他社より早く買い主を探します。これが競争状態になることから、早く売れる確率が高まるのです。

また、引っ越しシーズンを狙って売ることも、売却期間を短くする方法になります。引っ越しシーズンとは、春や秋の異動シーズンです。

不動産は毎年2月から3月と9月に取引件数が伸びる傾向があり、この時期に不動産売却をすると早く売れることが多いです。例として、2月から3月に売却するのであれば1月ごろから売りに出すとよいでしょう。

不動産の売却は余裕をもって計画しましょう

不動産売却の平均期間や期間を短くする方法などを紹介してきましたが、土地の場所や物件の状態などによってさまざま変化していきます。また、不動産は高額なものとなりますので、売却するにあたっては余裕をもって計画することが重要になります。

不動産物件を売却する場合、売却した利益に応じて課税されます。分離課税と呼ばれる方法で納税をしなければなりませんが、分離課税とは何か、課税の仕組みや計算方法を理解して金額を算出し、正しく納税することが重要です。

分離課税とは何か？仕組みを知ろう

手に入れた利益に対して税金の金額を決めるときには、2つの課税方式があります。総合課税と分離課税です。総合課税は給料や株の配当金などをすべて合わせて累進課税制度で税率を決めます。不動産売却をして得た利益を総合課税で計算すると、通常の都市よりもはるかに高額な税金を納めなければなりません。

そのため、不動産所得に関しては分離課税を採用しています。他の所得とは分けて、独自の税率で計算して納税するのが特徴です。土地・建物などや株式の売却益（譲渡所得）や山林所得など分離課税の対象となっている物は、複数あります。

計算方式は非常にシンプルで、得た利益に税率をかけるだけです。単独で決定する物ではなく、所得金額と税率も大きく影響するため、慎重に確認しましょう。

正確な税金を算出するためには複数の計算方法が存在しているため、自分の所得や譲渡費用などから確認することが重要です。ただし不動産売却時に算出されるのは売却益から購入費用と諸経費を除外した純利益に対して、長期・短期譲渡用の税率をかけるだけとなっています。

節税のための特例を知っておくことも重要

分離課税とは税金を取りすぎないための仕組みであることがわかりましたが、実は税金の計算方法には、特例や控除が含まれていません。特例や控除を使用することで計算した税金の額を抑えることができます。

一般的に使用される特例には居住用の特例が存在しており、長期間住んでいる物件を売却した場合には居住用の特例が適用されるため、税金を支払う金額は少ないです。基本的に分離課税では損益通算・繰り越し控除の適用外となっているため、居住用の特例などを上手に使って課税額を下げることが重要です。

なお、条件に合致する居住用の物件を売却して譲渡所得がマイナスとなった場合のみ、損益通算や繰り越し控除の対象となっています。

損益通算が可能かどうか、その年の給与・事業所得などを計算し、総合課税から控除させることができるため税理士へ相談しましょう。相談を早めに行うことで非課税となる可能性もあることから、プロの意見を確認することは重要です。

仕組みを理解して正しく納税を行う

不動産売却時の譲渡利益への課税は、売却後に自治体から通知が来るため、正確な金額はその時にわかります。しかし早めに用意しておくことで負担を低減し、納得できる形で処理を行えるようにできるため、計算を的確にしておきましょう。

夫婦には共有財産と特有財産があります。共有財産は結婚後に夫婦で築き上げた財産のことで、こちらは財産分与の対象になります。例えば、結婚後にマイホームを購入した場合、それも分与の対処になるのですが、不動産はどのように夫婦で分ければいいのでしょうか。

不動産を財産分与する2つの方法とは

不動産を財産分与する方法には「売却する」「一方が住み続ける」の2パターンで分けられます。売却する場合は、売却価格を算出し、現金化したものを夫婦で二等分します。スムーズな財産分与が可能で、より正確かつ平等に分けることができるでしょう。

ただし、不動産査定は専門家に行ってもらう必要があり、売却には費用がかかります。そのため、査定額から支払う金額と、受け取る金額を正しく判断しなくては損をしてしまいます。

夫婦の一方が住み続ける場合も、不動産査定を専門家に依頼します。現在の評価額を算出し、評価額の半分を分与します。現金化するわけではなく、住み続ける側が相手に現金を支払うことになるので注意が必要です。

また、住宅ローンが残っている場合は、ローン名義者が滞納すると差し押さえになってしまうので、こちらも気をつけなければなりません。一方が住み続けるのか、お互い出ていくのかで分与方法は変わるので、よく検討しましょう。

不動産を財産分与するときの流れとは

スムーズな分与のために、次の流れを確認しておきましょう。家の名義人の確認、住宅ローンの残債務と返済名義人の確認、不動産価値の査定、特有財産の確認です。

財産分与は夫婦で半分に分けるのが原則ですが、必ずしも分与割合が半々になるわけではありません。それを代表するのが特有財産です。

これは結婚前に個人で築いた財産のことで、婚姻前の貯金からマイホーム資金を出した、親の資金援助を受けたなどがそれにあたります。こちらは分与の対象にはなりません。

例えば、妻の親から500万円の資金援助を受けていた場合、その500万円は妻の特有財産となり、分与の際に妻が受け取る分に上乗せされます。

また、ローンが残っている場合は、不動産価格で相殺します。オーバーローン(不動産価格がローンを下回る)の場合は、分与はしないという選択肢を取る夫婦も多くいます。名義や不動産の状態を確認して分与割合や住み続ける旨の詳細をチェックしましょう。

状況によって詳細を確認するべき

財産分与の流れは状況に応じて変わるので、一概にこうしたらいいとは言えません。いずれにしても、まずは不動産価値を知ることで、どう分与したらお互いにとってより良いかという判断ができるでしょう。

所有している不動産を売却するなら、不動産会社の手を借りることになります。不動産会社は数多くありますので、どこに決めれば良いのか迷ってしまいます。

大手か中小か、どちらにするべきなのかや他に考慮すべき要素はないのかなど、気になる点はたくさんあります。担当者の見分け方や、査定の基準の説明の重要性など併せて知っておくべき大切なことを解説していきます。

大手か中小かで情報の広さと深さに差が出ます

不動産会社を選ぶ時の基準の一つに大手か中小かがありますが、それぞれに長所もあり短所もあります。一概にどちらが良いとは言えませんが、それぞれの特徴が分かれば向いているのがどちらなのかを知ることが出来ます。

情報量が多いのは大手と言えるでしょう。扱っている物件も多数あって、働いている人もたくさんいます。店舗も各地に存在していて、多くの人が利用しています。たくさんの人がかかわっていれば、その分入ってくる情報も増え、その情報を目当てに人がまた集まってきます。

但し、多くの人が集まることから、スタッフがその対応に追われる傾向があり、一つ一つの情報の精査にまで至らないこともあります。表面的な情報でも重要な役割を果たすこともありますが、より深いところまで知りたいのであれば、中小が魅力的と言えます。

中小は店舗もスタッフも少なく、利用しているお客様も多くはありません。そんな中で作られた情報網は狭いながらも強固なものになっている傾向があります。広さより深さを求める人には長所となります。

選ぶべき担当者の基準を知ることが大切です

不動産会社の規模も考慮すべき点ですが、担当者選びも不動産売却を円滑に進めていくには大切です。担当者が、不動産売却に与える影響は小さくないので慎重さが要求されるところです。礼儀正しく丁寧に接客してくれることも大切ですが、他にも確認するべきことがあります。

売却物件の査定価格は売主にとって大きな問題ですので、査定の根拠を明確に説明してくれる担当者であることは大切な要素です。査定の根拠を不明瞭にされてしまうと信頼関係を築くのが難しくなりますので、しっかりと質問をして納得できる答えが返ってくることが最低条件です。

売却対象の不動産とよく似た条件で同地域の不動産を、過去に扱ったことがあることも魅力になります。過去に実績があれば、具体的な情報を持っていたり、貴重な人脈を持っている可能性が高くなります。不動産売却において、大きな武器になることですので実績の確認も担当者選びでは重要です。

不動産会社選びでは会社の規模と担当者の能力が肝です

不動産売却の際の不動産会社選びでは、規模の大小からくる長所や短所を理解することが大切です。また、同時に担当者選びも重要で、査定の根拠を明確に説明してくれるかどうかをはじめ、確認するべきことは何なのかを知っておくことが大切です。